Mieterhöhungen sind in den §§ 557 bis 561 geregelt. Demnach ist eine Mieterhöhung nur unter zwei Umständen erlaubt:

• 1 - Durch Vereinbarung.
• 2 - In Übereinstimmung mit dem Gesetz.

Allerdings kann der Vermieter die Miete ohne vorherige Zustimmung erhöhen, um die Miete an die ortsüblichen Mieten anzupassen oder um Maßnahmen zur Modernisierung der Wohnung durchzuführen.

Darüber hinaus können Mieterhöhungen vertraglich auf zwei Arten vereinbart werden:

• 1) Staffelmiete: Demnach darf die Miete erst nach 12 Monaten ab Abschluss des Mietvertrages erfolgen, § 557 a BGB. Erforderlich ist dafür das Vorliegen von zwei Voraussetzungen: Die Angabe des genauen Zeitpunkts der Mieterhöhung im Fall eines neu abgeschlossenen Mietvertrags Die Miete darf erst nach einem Jahr geändert werden. Die Höhe der Erhöhung muss bereits im Vertrag festgelegt sein Wird eine Mieterhöhung durch die Staffelmiete beschlossen, darf die Miete nicht aus anderen Gründen geändert werden. Eine Begründung der Mieterhöhung ist bei dieser Klausel jedoch nicht erforderlich. Der Mieter muss dieser aber Klausel zustimmen.
• 2) Indexmiete: Die Miete wird durch einen Index angepasst und darf sich erst nach einem Jahr ab Vertragsabschluss ändern, § 557 b BGB. Auch in diesem Fall muss die Vereinbarung im Mietvertrag festgehalten werden. In diesem Fall ändert sich die Miete entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes, und der Vermieter muss die Höhe der Veränderung und die Art ihrer Berechnung angeben. Die Höhe der Mieterhöhung kann nicht in Frage gestellt werden, da sie vereinbart wurde. Der Mieter kann jedoch trotz vertraglicher Vereinbarung immer verlangen, dass er an den Wert der regionalen Mietpreise angepasst wird. Voraussetzung dafür ist, dass der durch den Index festgelegte Wert höher ist als in der Region üblich.

Liegt keine der beiden vorgenannten Vereinbarungen vor, bestimmt sich die Höhe der Mieterhöhung nach dem Vergleich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, § 558 BGB. Dazu werden die Mieten für ähnliche Wohnungen in der Gegend in den letzten vier Jahren verglichen. In diesem Fall können Informationen von der Gemeindeverwaltung verwendet werden. Auch hier gibt es Anforderungen, die erfüllt werden müssen:

• 1) Die Miete darf über einen Zeitraum von 3 Jahren nicht um mehr als 20% steigen. In manchen Fällen kann man die Erhöhung auf 15% begrenzen.
• 2) Die Erhöhung muss förmlich schriftlich mitgeteilt werden, d.h. per E-Mail, Brief oder Fax.
• 3) Die Mieterhöhung muss gerechtfertigt sein. So kann beispielsweise die Miete von drei Wohnungen in derselben Region herangezogen werden.
• 4) Nach Erhalt der Mitteilung über die Erhöhung müssen 2 Monate vergehen, bevor die Erhöhung erfolgt. Der Mieter muss die Erhöhung nur alle 15 Monate akzeptieren. Erfolgt die Erhöhung in einem kürzeren Zeitraum, kann der Mieter sie ablehnen.

Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, um zu prüfen, ob die Erhöhung den ortsüblichen Mieten entspricht.

Modernisierung

Im Falle einer Modernisierung der Wohnung kann ein Antrag auf Mieterhöhung gestellt werden. in diesem Fall ist die Zustimmung des Mieters nicht erforderlich. Die Miete darf nach einer Renovierung nur erhöht werden, wenn die Renovierung eine Verbesserung der Lebensbedingungen des Mieters darstellt. Stellt der Staat Mittel für die Renovierung zur Verfügung, schlägt sich dies in der Mieterhöhung nieder, d.h. die Mieterhöhung kann im Verhältnis zu den Mitteln reduziert werden. Um die Renovierung durchführen zu können, muss dem Mieter eine Kündigungsfrist von 3 Monaten eingeräumt werden.

Diese Mitteilung muss enthalten:

• 1) Das Startdatum der Renovierungsarbeiten
• 2) Die Art der Restaurierung, die durchgeführt werden soll;
• 3) Der Betrag der Mieterhöhung
• 4) Die Höhe der Kosten für die Eigentumswohnung;
• 5) Die Möglichkeit, die Renovierung aufgrund außergewöhnlicher Umstände abzulehnen.