O aumento do valor do aluguel está regulado nos §§ 557 ate o § 561. O BGB determina que o aumento de aluguel só pode ocorrer em duas circunstancias:

• 1 – quando acordado
• 2- em função da lei.

O Locador tem, no entanto a possibilidade de aumento de aluguel sem acordo anterior no caso de adequar o valor do aluguel com os alugueis da região ou para realizar medidas que visem a modernização do apartamento.

A par disso, é possível avencar os aumentos de alugueis contratualmente de duas formas:

• 1) Staffelmiete – só poderá ocorrer após 12 meses da celebração do contrato de aluguel § 557 a BGB; Para que seja possivel são necessárias o preenchimento de dois requisitos: O momento exato do valor do aluguel – só é válido para novos contratos de aluguel – e o aluguel só poderá ser alterado após um ano. É necessário também que o valor do aumento seja já determinado no contrato. Caso seja avencado um aumento de aluguel por Staffelmiete não poderá o aluguel sofrer alterações em função de outras causas. Com esta cláusula não haverá necessidade, no entanto, de se fundamentar o aumento do aluguel. O locatário tem que estar de acordo com esta cláusula.
• 2) Indexmiete – o aluguel é regido pela variação de um índice – e também só pode sofrer variação após um ano da celebração do contrato § 557 b BGB. Também neste caso o acordo deverá estar expresso no contrato de aluguel. Neste caso a variação do aluguel se dará de acordo com a variação do „Verbraucherpreisindex“ e o locador deve informar o valor da variação e como foi calculado. Não se pode questionar o valor do aumento do aluguel, uma vez que foi acordado. No entanto, o locatário pode sempre, apesar de ter acordado contratualmente, requerer que seja adequado ao valor dos preços do aluguel da regiao, se o valor fixado pelo index for superior ao usual na região.

Caso não haja nenhum dos dois acordos anteriores, o valor do aumento do aluguel se dará por comparação com os alugueis da regiao onde se situa o imóvel – § 558 BGB. Utiliza-se por este critério a comparação dos aluguéis de apartamentos assemelhados na região nos últimos 4 anos. Pode-se recorrer neste caso as informações da administração municipal. Também aqui há requisitos a serem preenchidos:

• 1) O aluguel não pode por um período de 3 anos se elevar mais que 20% – pode -se em alguns casos limitar-se o aumento em 15%.
• 2) O aumento deve ser comunicado formalmente por escrito, que pode ser por email, carta ou fac-simile.
• 3) O aumento do aluguel deve ser fundamentado. Por exemplo, pode se utilizar o valor do aluguel de 3 apartamentos da mesma regiao.
• 4) A partir do recebimento da comunicação do aumento, deve se 2 meses para que se proceda o aumento. Os locatarios só precisam aceitar o aumento a cada 15 meses. Caso ocorra o aumento em período inferior, o locatario pode se negar a aceitá-lo.

Assim, neste último caso tem o locatário o prazo de 2 meses para verificar se o aumento corresponde efetivamente ao valor dos alugueis da região.

Modernização – Modernisierung

Em caso de modernização do imóvel pode ser requerido o aumento do aluguel e neste caso nao é necessário o consentimento do locatário. Em caso de restauração do imóvel o aluguel só poderá ser aumentado se a restauração causar uma melhoria das condições para o locatário e é autorizada no valor máximo de 11% sobre o valor do aluguel anual em relação aos custos da restauração. Caso seja recebido recursos financeiros do Estado para a renovação, esta se reflete no aumento do aluguel, ou seja, pode ocasionar uma reducao do aumento na proporção do recurso. Para que se proceda a restauração, o locatário deve receber um prazo de 3 meses para a tomada de conhecimento.

Esta comunicação deve conter:

• 1) Quando se iniciarão os trabalhos;
• 2) O tipo de restauração que sera realizada;
• 3) O valor do aumento do aluguel;
• 4) O valor dos custos do condomínio;
• 5) A possibilidade de se opor a restauração em função de questões excepcionais – Härtefälle.